Договор аренды. Понятие и сущность

Земля обладает той ценностью, которая отличает ее от любого другого объекта материального мира. Роль, которую она играет в экономике имеет огромное значение и без надежно защищенных прав на неё невозможно обеспечить устойчивое развитие нашего молодого государства. Законодатель предоставляет несколько способов пользования землей. Одним из них является предоставление земельного участка в аренду субъектам земельного права.

По условиям договора аренды одна сторона (арендодатель) передаёт или обязуется предоставить второй стороне (арендатору) имущество в пользование за плату на определённый срок (ч. 1 ст. 759 ГК).

Особенности сдачи в аренду земельных участков регламентируются земельным законодательством. В частности, такими нормативными правовыми актами являются: Временный порядок предоставления в постоянное пользование и передачи в аренду земельных участков на территории ДНР, утверждённый Постановлением Совета Министров от 02.09.2015 №17-15 (далее — Временный порядок передачи в аренду); Временный порядок ведения Государственного земельного кадастра и регистрации прав пользования земельными участками, утверждённый Постановлением Совета Министров от 02.09.2015 №17-16 (далее — Временный порядок ведения Государственного земельного кадастра).

Указанные законодательные акты не только позволяют выделить самые важные элементы аренды земельного участка, но и ознакомиться с порядком передачи земель, находящихся в государственной собственности, в аренду.

Итак, важнейшими элементами являются:

  • субъекты. Земельные участки могут предоставляться в аренду: гражданам и юридическим лицам; иностранным гражданам и лицам без гражданства; иностранным юридическим лицам, которые зарегистрированы на территории ДНР в соответствии с законодательством (ч. 1 ст. 5 Временного порядка передачи в аренду).
  • существенные условия договора. Временным порядком передачи в аренду утверждён типовой договор аренды.

Так, ч. 5 ст. 6 Временного порядка передачи в аренду выделяет обязательные составляющие договора:

  1. Предмет договора. Условие о предмете договора аренды земельного участка раскрывается через его объект.
  2. Объект аренды. Законодательство требует четкого определения предмета и объекта в договоре аренды. Договор аренды земельного участка, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка и т.п.
  3. Срок действия договора. Договор аренды заключается на срок, установленный договором (ч. 1 ст. 763 ГК). Общий срок аренды земельного участка не может превышать 10 лет (ч. 10 ст. 6 Временного порядка передачи в аренду).
    Однако в случае передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства срок аренды определяется с учетом периода ротации основного севооборота по согласованию с Главным управлением агропромышленного развития Донецкой Народной Республики (ч. 11 ст. 6 Временного порядка передачи в аренду).
    При передаче в аренду сельскохозяйственных угодий, которые размещаются в границах земельного участка, предоставленных для нужд, связанных с пользованием недрами, и специального водопользования, срок действия договора аренды определяется с учетом срока действия специальных разрешений (лицензий) и срока проведения рекультивации земельного участка согласно утвержденного проекта рекультивации (ч. 12 ст. 6 Временного порядка передачи в аренду).
  4. Арендная плата. Арендная плата — платёж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком, в соответствии с условиями договора аренды (п. «д» ч. 1 ст. 1 Временного порядка передачи в аренду). В этом пункте указывается размер арендной платы, её индексация, способ и условия расчета, срок, порядок ее внесения и пересмотра, а также ответственность за ее неуплату. Сроки внесения арендной платы, размер и условия устанавливаются по соглашению сторон.
  5. Условия использования земельного участка. Определяясь с выбором земельного участка следует иметь ввиду, что даже став арендатором участка нельзя использовать его по своему усмотрению. Условия использования земельного участка определяются законодательством и договором аренды, в котором указывается с какой целью Вы арендуете землю.
  6. Условия и сроки передачи земельного участка в аренду. Передача земельного участка в аренду осуществляется без разработки или с разработкой проекта его отвода. Дополнительные условия передачи, а также её сроки устанавливаются по согласию сторон.
  7. Условия возврата земельного участка арендодателю. Как правило, после прекращения действия договора, арендатор возвращает арендодателю земельный участок в состоянии, не худшем по сравнению с тем, в котором он получил его в аренду.
  8. Существующие ограничения по использованию земельного участка. Ограничения указываются с учётом целевого назначения арендуемого участка.
  9. Права и обязанности сторон. Совокупность прав и обязанностей определяются сторонами договорных обязательств.
  10. Определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения земельного участка или его части. В соответствии со ст. 772 ГК, арендатор, который задержал возврат вещи арендодателю, несёт риск её случайного уничтожения или случайного повреждения.
  11. Изменение условий договора и прекращение его действия. Изменение условий и прекращение действия договора осуществляются по взаимному согласию сторон. В связи с этим заключается дополнительное соглашение. Оно подлежит обязательной государственной регистрации. В случае, если согласие не может быть достигнуто мирным путём, то спор относительно указанных условий решается в судебном порядке.
  12. Ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение договора. Зачастую указывается, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение, стороны несут ответственность в соответствии с законом и договором аренды земли. Однако, в том случае, если сторона, нарушившая обязательство, докажет, что нарушение произошло не по её вине, она освобождается от ответственности.
  13. Также следует отметить, что размер предоставляемого в аренду участка зависит от его целевого назначения. Нормы предоставления земельных участков определяются в следующих размерах (ч. 7 ст. 2 Временного порядка передачи в аренду):

    Целевое назначение Величина
    Ведение личного крестьянского хозяйства Не более 2 га
    Ведение садоводства Не более 0,12 га
    Индивидуальное дачное строительство Не более 0,1 га
    Строительство индивидуальных гаражей Не более 0,01 га
    Ведение огородничества Не более 0,3 га
    Строительство и обслуживание жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) Не более 0,25 га в сёлах
    Не более 0,15 га в посёлках
    Не более 0,1 га в городах

    Договор аренды подлежит обязательной регистрации в Государственном земельном кадастре.

    В свою очередь, государственный земельный кадастр является единой государственной геоинформационной системой сведений о землях, расположенных в пределах границ Донецкой Народной Республики, их целевое назначение, ограничения в их использовании, а также данные о количественной и качественной характеристике земель, их оценке, о распределении земель между собственниками и землепользователями (ч. 2 ст. 1 Временного порядка ведения Государственного земельного кадастра).

    Помните о том, что ввиду отсутствия профессиональных навыков и необходимых знаний, самостоятельное разрешение вопросов, возникших в сфере земельных правоотношений, может привести к отрицательным нежелательным последствиям.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *