Правовые особенности заключения договоров аренды жилья

В виду боевых действий, проходящих на территории Донецкой Народной Республики, на сегодняшний день многие жители Донбасса, проживавшие в самых обстреливаемых зонах региона, были вынуждены покинуть родные дома. Жизненные обстоятельства сложились так, что граждане в большинстве случаев проживают в чужих квартирах или домах в качестве арендаторов.

На практике договор аренды жилья заключается далеко не всегда, и стороны ограничиваются только устными договоренностями, что со временем может породить проблемы, как жильцов, так и для собственников жилья. Ели же договор все-таки был заключен, в нем, как правило, отсутствуют многие важные пункты.

Также следует учитывать тот факт, что договора аренды жилья могут иметь свои подводные камни. Данная статья предназначена для того, чтобы читатели при заключении таких договоров обезопасили себя материально и морально. В то же время, с помощью данной статьи обезопасить себя сможет не только арендатор, но и арендодатель.

Начать следует с того, что для договора аренды предусмотрена обязательная письменная форма заключения. Перед заключением договора арендатор должен внимательно ознакомиться с документами, удостоверяющими право собственности арендодателя на недвижимость. Это может быть свидетельство о праве собственности, договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее.

Далее мы перечислим важные пункты:

1. Первым пунктом любых гражданских договоров является Преамбула (Вводная часть). Преамбула состоит из:
   • Наименование договора.
     В нашем случае это будет Договор аренды жилья (квартиры/дома).
   • Дата подписания договора (число, месяц, год).
     Важность указания даты в договоре обусловлена возможностью правильного установления момента заключения договора, это может повлиять на продолжительность договора, период оплаты и т.д.
   • Место составление договора.
   • Информация о сторонах, заключающих договор
     (Ф.И.О., место регистрации).
2. Предмет договора:
   • Указание адреса объекта недвижимости, по поводу которого заключается договор, его характеристики.
     В соответствии со статьей 812 Гражданского кодекса (далее по тексту – «ГК»), предметом по договору аренды жилья может быть квартира, ее часть, жилой дом или его часть. Такое помещение должно быть пригодным для постоянного в нем проживания.
   • Обязанности и права сторон по договору.
     Согласно закону, арендатор может использовать помещение лишь для проживания в нем, обязан обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии. Ремонтные работы, в т.ч. реконструкция без согласия арендодателя запрещена.
     Арендатор обязан своевременно и в полном объёме вносить плату за коммунальные услуги. (Если иной порядок не установлен договором.)
   • Цена договора, сроки и порядок расчетов между сторонами.
     Обязательно указывается размер ежемесячной оплаты, информация о предоплате арендатором за первый месяц проживания вперед.
   • Срок аренды.
     Обычно такие договора заключается сроком на 1 год с возможностью дальнейшего продления. В том случае, когда конкретный срок не указывается, договор считается заключенным сроком на пять лет (Согласно ч. 1 ст. 821 ГК).
3. Дополнительные условия договора:
   • Ответственность сторон.
     Данный пункт обеспечивает выполнение сторонами своих обязательств по договору. За невыполнение или ненадлежащее выполнение, стороны могут прописать штрафные санкции: пеню, штраф.
   • Основания изменения или расторжения договора.
     К примеру, арендодатель изъявил желание повышать арендную стоимость раз в год. Такие условия следует прописывать сразу, дабы требования арендодателя были удовлетворены и для того чтобы такое требования не стало в последующем для арендатора сюрпризом.

В соответствии с ч. 1 ст. 825 ГК, арендатор жилья имеет право по согласию других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора аренды, письменно предупредив об этом арендодателя за три месяца. Но в договоре могут быть указаны и другие условия расторжения.

Далее мы приведем в пример несколько, казалось бы, необязательных пунктов. Но на них следует обратить внимание, ведь в некоторых случаях отсутствие такой информации в договоре, может создать сторонам головную боль:

1. Порядок оплаты коммунальных услуг.
   С самого начала следует определить порядок оплаты счетов за электричество, воду, интернет, а в некоторых случаях телефонных звонков и услуг консьержа.
2. Условия досрочного прекращение.

Иногда обстоятельства складываются так, что арендаторы, халатно отнесшиеся к содержанию договора, оказываются на улице. Чтобы не допустить подобной ситуации, советуем указать в каких случаях договор можно расторгнуть в одностороннем порядке.

Закон регулирует порядок и основания расторжения договора аренды.

Арендатор жилья имеет право по согласию других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора аренды, письменно предупредив об этом арендодателя за три месяца (ч. 1 ст. 825 ГК).

Договор аренды жилья может быть разорван по решению суда по требованию арендодателя в случае:

1. невнесения арендатором платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более продолжительный срок, а при краткосрочном найме — свыше двух раз;
2. разрушение или порча жилья арендатором или другими лицами, за действия которых он отвечает (ч. 2 ст. 825 ГК).
   Если Арендатор жилья или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранения этих нарушений.
   Если Арендатор или другие лица, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилье не по назначению или нарушать права и интересы соседей, арендодатель имеет право требовать разрыва договора аренды жилья (ч. 4 ст. 825 ГК).
   Если такие основания и порядок расторжения договора не устраивает стороны, они вправе указать свои условия досрочного расторжения.
3. Приложить к договору аренды опись имущества, которое находится в квартире (мебель, бытовая техника, декоративные вещи) и его состояние. Такой пункт обезопасит арендатора от возможных претензий со стороны арендодателя о пропаже, например, микроволной печи или телевизора.

Надеемся, что данная статья положительно скажется на регулировании правоотношений между арендодателями и арендаторами жилья на территории Донецкой Народной Республики.

Автор статьи – юрист ЮК «Правоград» Войтенко Д.С.