24.03.2022 – Дата актуализации статьи, согласно изменениям в законодательстве.
При заключении договоров аренды коммерческих помещений стороны договора, арендодатель и арендатор, зачастую прописывают в договоре множество пунктов, облегчающих процесс расторжения договора в одностороннем порядке.
К примеру, арендатор заинтересован в расторжении договора в том случае, если найдет арендодателя, готового предоставить помещение по меньшей цене. А арендодателя в свою очередь интересует вопрос расторжения договора с контрагентом, который не выполняет взятые на себя обязательства по договору.
В большинстве своем, одностороннее расторжение договора аренды влечет за собой множество проблем. Обусловлено это тем, что в отличие от расторжения договора по обоюдному согласию, одностороннее расторжение напрямую затрагивает интересы второй стороны. В основном, проблемы состоят в длительных дискуссиях с контрагентом, кропотливой работе юристов и тому подобное.
В данной статье мы рассмотрим различные способы расторжения договора аренды в одностороннем порядке, предназначенные помочь нашим клиентам в данном вопросе.
Существует три способа расторжения договора аренды в одностороннем порядке:
- Односторонний отказ от договора через суд на условиях, установленных договором.
- Односторонний отказ от договора через суд на условиях, установленных законом.
- Внесудебный порядок расторжения договора аренды.
В данной статье мы расскажем о расторжении срочных договоров аренды, т.к. случаи, когда договор аренды коммерческого помещения заключается бессрочно, встречается на практике крайне редко. Зачастую такие договоры заключают только хорошие знакомые или родственники, ведя свои отношения на доверительной основе, а договор заключается как формальность для предъявления его в налоговые органы. При этом, стороны, как правило, договору аренды предпочитают договор ссуды. Информацию про заключение договора вы можете прочесть в статье «Договор аренды для физических лиц». Общие положения о договоре аренде регулируются Гражданским кодексом ДНР. За время действия кодекса, вопрос о расторжении таких договоров стал весьма популярен.
Рассмотрим первый способ одностороннего расторжения договора: односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором.
В случаях, когда стороны по договору «твердо стоят на ногах» в двухсторонних хозяйственных отношениях или же просто могут позволить себе хороших юристов, в договор аренды вносят пункты, которые позволяют облегчить процесс одностороннего расторжения договора. Встречаются договоры, в которых предоставляется возможность расторгнуть договор без наличия каких-либо оснований. Для защиты интересов арендодателя часто прописывается условия об уведомлении арендатором о расторжении договора за три, а то и более месяцев.
Но при одностороннем расторжении договора могут возникнуть свои проблемы. К примеру, стороны договора при его заключении полностью согласны с его содержанием и соответственно ставят свои подписи. Договор заключен, но ситуация может измениться на протяжении действия договора. Так, через год действия договора, арендодатель или же арендатор направляет уведомление второй стороне о расторжении договора. При этом, вторая сторона изменила свою точку зрения и расторгать договор не желает. Например, арендатор по требованию арендодателя отказывается освобождать помещение. Тогда арендодатель обращается в суд. Но тут возникает следующий нюанс. Несмотря на принцип диспозитивности при заключении сторонами таких договоров, п.1 ст. 375 ГК ДНР гласит: «Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными нормативными правовыми актами.».
Рассмотрим положения п.1 ст. 561 ГК ДНР: «Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 375) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором.
Но, при всем этом, стоит обратиться к п.1 ст.728-729 ГК ДНР, в соответствии с которыми договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя либо арендатора на основаниях, предусмотренных законом либо договором.
Из вышеуказанных норм следует, что стороны могут прописать в договоре дополнительные основания, помимо указанных в законе, для одностороннего отказа от договора. Но обратите внимание, что такая процедура осуществляется в судебном порядке, если стороны не пришли к соглашению. И это не обязательно могут быть условия о злонамеренном неисполнении или возникновение ущерба, в договор вы имеете права внести и любые свои условия, которые не будут противоречить букве закона.
Для грамотного ведения дел в суде вы можете воспользоваться услугами нашего специалиста, с которыми можете ознакомиться на нашем сайте. Наш сотрудник может не только помочь вам в правильном составлении процессуальных документов, но и представлять ваши интересы непосредственно в суде.
Вторым способом расторжения договора аренды является односторонний отказ от договора на условиях, установленных законом.
В Гражданском кодексе ДНР содержатся следующие возможности отказа от договора аренды недвижимости:
-согласно ст.719 ГК ДНР, в случае если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая сторона имеет право отказаться от договора, предупредив другую за 3 месяца (если иной срок не установлен договором);
— согласно п.3 ст 720 ГК ДНР, в случае если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре срок, а в случае, если в договоре такой срок не указан, в разумный срок;
— согласно п.2 ст.720 ГК ДНР в случае, если арендодателем не переданы принадлежности и документы на имущество (технический паспорт, сертификат качества и тому подобное), если это затрудняет использование такого имущества;
-согласно п.1 ст.721 ГК ДНР арендатор вправе отказаться от договора, если обнаружит недостатки имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
-согласно п.2 ст.722 ГК ДНР арендатор имеет право расторгнуть договор, если арендодатель не предупредит его о правах третьих лиц на арендуемое имущество.
-согласно п.1 ст.725 ГК ДНР арендатор вправе расторгнуть договор при нарушение арендодателем обязанности по осуществлению капитального ремонта.
Так же рассмотрим статьи Гражданского кодекса ДНР, в котором установлено четкое разделение оснований досрочного расторжения договора аренды через суд со стороны арендатора и арендодателя, для удобства воспользуйтесь Таблицей:
«Основания досрочного расторжения договора аренды через суд»
| ПО ТРЕБОВАНИЮ АРЕНДОДАТЕЛЯ,
в случаях, если арендатор: ст.728 ГК ДНР |
ПО ТРЕБОВАНИЮ АРЕНДАТОРА,
в случаях, если арендодатель: ст.729 ГК ДНР |
| · пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
|
· арендодатель не передает имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества |
| · пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; | · переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; |
| · существенно ухудшает имущество | · арендодатель не осуществляет являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки |
| · более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату
|
· имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования |
| · при существенном нарушении договора другой стороной; | · при существенном нарушении договора другой стороной; |
| · в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
|
· в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
|
| !!!Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. |
Несмотря на четкие предписания Гражданского кодекса, даже в этом случае есть свои нюансы, которые были образованы судебной практикой.
Существует позиция, согласно которой арендодатель не вправе расторгнуть договор в случае неуплаты арендатором арендной платы, если арендатор заплатил хоть какую-то часть. Это указано, например, в постановлениях Высшего хозяйственного суда от 18 апреля и 25 октября 2012 года. Несмотря на то, что арендатор не платил арендную плату в полном объёме, в соответствии с политикой суда, должник должен выплачивать хотя бы мизерную сумму, чтобы исключить возможность арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке. Но такая нестабильная позиция суда, меняющаяся от случая к случаю, не позволяет сформулировать четкие постулаты в вопросе одностороннего расторжения договора аренды.
А теперь рассмотрим случаи, когда возможен односторонний отказ от договора аренды во внесудебном порядке.
Законом и договором могут быть предусмотрены основания одностороннего отказа от договора, не требующего обращения в суд. Однако при этом должны соблюдаться некоторые обязательные условия.
Первый случай. Право на односторонний отказ от договора предусмотрено законом в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (бессрочных). Обязательным условием выступает предупреждение об этом другой стороны за 3 месяца до расторжения, если меньший не оговорен в договоре.
Второй случай. Односторонний отказ допускается только при прямом указании в договоре. Причем, следует учитывать, что такое положение допустимо указывать в договоре, при том, что закон такого права не предусматривает, исключительно при наличии одного из следующих обстоятельств:
-если исполнение договора связано с осуществлением всеми его сторонами хозяйственной деятельности;
— если исполнение договора связано с осуществлением хозяйственной деятельности не всеми его сторонами, но в этом случае право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено только той стороне, которая не осуществляет предпринимательскую деятельность.
При возникновении спорных вопросов предлагаем вам формулировать свою, новую судебную или внесудебную практику с помощью наших специалистов.
ЮК «ПРАВОГРАД» — Наша миссия — стабильность Вашего бизнеса
Авторы статьи:
Л.И. Кладко (юрист отдела бизнес услуг в ЮК «Правоград»)
Войтенко Д.С. (юрист ЮК «Правоград»)
