Расторжение договоров аренды коммерческих помещений в одностороннем порядке. Часть I.

rastorjenie-arendi

При заключении договоров аренды коммерческих помещений стороны договора: арендодатель и арендатор зачастую прописывают в договоре множество пунктов, облегчающих процесс расторжения договора в одностороннем порядке. К примеру, арендатор заинтересован в расторжении договора в том случае, если найдет арендодателя, готового предоставить помещение по меньшей цене. А арендодателя в свою очередь интересует вопрос расторжения договора с контрагентом, который не выполняет взятые на себя обязательства по договору.

В большинстве своем, одностороннее расторжение договора аренды влечет за собой множество проблем, обусловлено это тем, что в отличие от расторжения договора по обоюдному согласию, одностороннее расторжение напрямую затрагивает интересы второй стороны. В основном, проблемы состоят в длительных дискуссиях с контрагентом, кропотливой работе юристов и тому подобное.

В данной статье мы рассмотрим различные способы расторжения договора аренды в одностороннем порядке, предназначенные помочь нашим клиентам в данном вопросе.

Существует три способа расторжения договора аренды в одностороннем порядке:

  • Односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором.
  • Односторонний отказ от договора на условиях, установленных законом.
  • Судебный порядок расторжения договора аренды.

В данной статье мы расскажем о расторжении срочных договоров аренды, т.к. случаи, когда договор аренды коммерческого помещения заключается бессрочно, встретить практически невозможно. Зачастую такие договора заключают только хорошие знакомые или родственники, ведя свои отношения на доверительной основе, а договор заключается как формальность для предъявления его в налоговых органах. При этом, в таких случаях стороны, как правило, договору аренды предпочитают договор ссуды.

Общие положения о договоре аренде регулируются Гражданским и Хозяйственным кодексом Украины (действующими в части, не противоречащей законодательству ДНР). Нередко содержание норм о договоре аренды в нескольких нормативных актах создает проблемы, заключающиеся в коллизии норм. За время действия кодексов, в сфере вопрос о расторжении таких договоров стал весьма популярен.

Сегодня мы рассмотрим первый способ одностороннего расторжения договора: односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором.

В случаях, когда стороны по договору «твердо стоят на ногах» в двухсторонних хозяйственных отношениях или же просто могут позволить себе хороших юристов, в договора аренды вносят пункты, которые позволяют облегчить процесс одностороннего расторжения договора. Встречаются договора, в которых предоставляется возможность расторгнуть договор без наличия каких-либо оснований. Для защиты интересов арендодателя часто прописывается условия об уведомлении арендатором о расторжении договора за три, а то и более месяцев. Датой расторжения договора в таком случае выступает дата получения арендодателем такого уведомления.

Но при одностороннем расторжении договора могут возникнуть свои проблемы. К примеру, стороны договора при его заключении полностью согласны с его содержанием и соответственно ставят свои подписи. Договор заключен, но ситуация может измениться уже вовремя действия договора.

Так, через год действия договора, арендодатель или же арендатор направляет уведомление второй стороне о расторжении договора. При этом, вторая сторона изменила свою точку зрения и расторгать договор не желает. Например, арендатор по требованию арендодателя отказывается освобождать помещение. Тогда арендодатель обращается в суд. Но тут возникает проблема. Несмотря на принцип диспозитивности при заключении сторонами таких договоров, Хозяйственный кодекс Украины (ХКУ) содержит норму статьи 291, согласно которой трактуется абсолютная невозможность одностороннего отказа. Ч. 1 ст. 291 ХКУ гласит следующее: односторонний отказ от договора аренды не допускается. Это подразумевает, в том числе, и запрет на установление в договоре случаев, когда стороны вправе осуществить отказ от договора аренды. Исходя из этого, суды подобные иски не удовлетворяют.

Высший хозяйственный суд неоднократно признавал недействительным условия расторжения договора в одностороннем порядке или одностороннего отказа от него.

При этом, следует отметить, что в случае обращения в суд с подобным исковым заявлением третьих лиц, не являющимися стороной договора с тем условием, что сами стороны против расторжения договора не выступали, такой иск удовлетворен не будет.

В соответствии с тем, что статья 6 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ) гласит о том, что стороны в договоре не могут отступить от положений законодательства, а статья 291 ХКУ исключает возможность одностороннего отказа от договора аренды, мы советуем не прописывать данные условия в договоре, если вы не уверены в своем контрагенте.

Автор статьи — юрист ЮК «Правоград» Войтенко Д.С.

Тел: 099-302-80-08

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>