Расторжение договоров аренды коммерческих помещений в одностороннем порядке. Часть II.

Расторжение договоров аренды

Вторым способом расторжения договора аренды является односторонний отказ от договора на условиях, установленных законом.

В ГКУ содержится всего две возможности отказа от договора аренды недвижимости, заключенного на определенный срок: в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 766 — если арендодатель не передает арендатору имущество, Арендатор имеет право отказаться от договора аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.

Во втором случае, закон устанавливает право арендодателя отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. Согласно ст. 782: 1. Арендодатель имеет право отказаться от договора аренды и требовать возвращения вещи, если Арендатор не вносит плату за пользование вещью на протяжении трех месяцев подряд, 2. В случае отказа арендодателя от договора аренды договор является разорванным с момента получения нанимателем сообщения арендодателя об отказе от договора.

Несмотря на четкие предписания Гражданского кодекса, даже в этом случае есть свои нюансы, которые были образованы судебной практикой.

Существует позиция, согласно которой арендодатель не вправе расторгнуть договор в случае неуплаты арендатором трехмесячной суммы, если арендатор за последние 3 месяца заплатил хоть какую-то часть. Это указано, например, в постановлениях Высшего хозяйственного суда от 18 апреля и 25 октября 2012 года. Несмотря на то, что арендатор не платил арендную плату в полном объёме в течение последних трех месяцев, арендодателю не удалось добиться расторжения договора. В соответствии с политикой суда, должник должен выплачивать хотя бы мизерную сумму, чтобы исключить возможность арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Следующий случай также не в пользу арендодателей. Часть 1 статьи 291 ХКУ, которая исключает односторонний отказ от договора аренды, иногда исключает применение нормы статьи 782 ГКУ к хозяйственным договорам аренды, а значит ко всем случаям заключения договора аренды коммерческих помещений.

В соответствии с упомянутым выше постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 22 марта 2011 года, нормы Хозяйственного кодекса имеют преимущественную юридическую силу над нормами Гражданского кодекса в арендных отношениях между субъектами хозяйствования.

Конечно, такие проблемные ситуации случаются далеко не всегда в случаях, когда арендодатель отказывается от договора. А в практике ВХСУ существуют постановления, которые прямо противоположат упомянутым ранее позициям. (постановления от 08.11.2012 года и 15.03.2011 года). Но такая нестабильная позиция суда, меняющаяся от случая к случаю, не позволяет сформулировать четкие постулаты в вопросе одностороннего расторжения договора аренды.

Автор статьи — юрист ЮК «Правоград» Войтенко Д.С.

Тел: 099-302-80-08

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>