Как продать квартиру в Донецке (ДНР). Три основных шага

26.09.2021
Опубликовано в Недвижимость
26.09.2021 admin

Ежедневно совершаются десятки сделок по продаже квартир в Донецкой Народной Республике. Прошли те времена, когда граждане с трепетом и страхом держались за свои правоустанавливающие документы и деньги, боясь продать или купить недвижимость в Республике. Таким образом, последние несколько лет рынок недвижимости в ДНР всё быстрее набирает обороты, появляется все больше желающих приобрести имущество либо расстаться с ним.

Информация, которую Вы узнаете из данной статьи:

  1. Шаг 1. От принятия решения о продаже к рекламным действиям;
  2. Шаг 2. Перечень обязательных и дополнительных документов;
  3. Шаг 3. Заключение сделки у нотариуса: на что обратить внимание;
  4. Выводы и рекомендации специалистов;
  5. Краткий видеообзор.

По сути, продажа недвижимого имущества – это переход права собственности от одного лица к другому. Согласитесь, звучит просто, но лишь для малого количества людей данный процесс проходит, не затрагивая драгоценные нервные клетки. В большинстве же случаев, начиная с подготовки ко сделке и заканчивая подписанием у нотариуса, все участники процесса, в особенности продавцы, испытывают весь спектр эмоций.

Мы с уверенностью можем говорить об этом, потому как ежедневно слышим истории от наших клиентов о том, с чем пришлось столкнуться им лично либо их знакомым. Например, недавно к нам обратилась девушка (назовём её Анна), с просьбой помочь продать квартиру. Два года назад Анна столкнулась с продажей недвижимости, только действовала она тогда по доверенности: дядя, уехавший на ПМЖ в Россию, попросил племянницу продать его трёшку.

Девушку, которая никогда не сталкивалась с подобными процедурами, сначала охватило волнение: «Какую стоимость поставить, чтобы не продавать квартиру вечность?».

Обсудив с дядей этот вопрос, Анна поняла, что теперь паникует: «А какие «бумажки» нужны? Куда их бежать делать?».

Разведав у знакомых/соседей/бабушек на лавочке информацию, и посетив первую инстанцию, Анна расстроилась: «И это мне нужно столько стоять в очередях?».

Затем пришло разочарование. Девушка злилась на себя за то, что согласилась помочь родственнику с продажей имущества, не зная, сколькими бессонными ночами ей это обернется.

Справившись кое-как с подготовкой документов, Анна осознала, что у неё присутствует страх: «А вдруг нотариус окажется некомпетентным?», «А как я проверю деньги, которые отдал покупатель?», «А вдруг что-то пойдет не так?».

В тот раз у Анны всё закончилось удачно, но со слов девушки, переживать всю эту процедуру снова она не хотела, поэтому решила сразу обратиться к специалистам, которые сделают всё за неё.

И ведь правда, большое количество людей, решая продать недвижимость, не понимают, что именно им придется делать, и задаются множеством вопросов:

  • продавать самому или обратиться в агентство?
  • как не продешевить? Ведь эти стены дороги сердцу, сколько всего с ними связано;
  • где искать покупателей? Куда выкладывать объявление? Хочется ведь передать имущество в хорошие руки;
  • какую собрать документацию?
  • как сделать всё быстро и в рамках действующего законодательства?
  • как не допустить ошибок и продать квартиру выгодно?

Нам знакомы эти тревоги, поэтому к написанию данной статьи мы привлекли юристов, риелторов и нотариусов. Нашей целью было собрать в одном месте максимально полную, полезную и актуальную информацию для Вас! Надеемся, данная инструкция поможет Вам на нелёгком пути от момента принятия решения до передачи ключей новым собственникам.

Если останутся вопросы или появится желание высказать своё мнение по поводу прочитанного, в конце статьи для всех открыты комментарии. Если нужна более детальная консультация, выбирайте любой удобный для вас вариант по ссылке — контакты 

Р.S. Для Вашего удобства дополнительно мы сняли видео по данной теме, которое Вы можете просмотреть в конце статьи.

Шаг 1. Принятие решения о продаже квартиры

Предположим, Вы пришли к тому, что пора/нужно/хочется расстаться со своим жильём. Теперь встаёт вопрос: а что нужно для продажи недвижимости в Донецкой Народной Республике?

Один из вариантов — написать на листе бумаге объявление, сделать его копии, расклеить на подъездах, добавить электронную версию на ОЛХ, и ожидать звонков. Но вот какова эффективность таких действий? Мы уважаем Ваш выбор, но предлагаем несколько иной подход. Об этом далее.

Определение цены

Определение цены квартиры – вопрос щепетильный, и подходить к нему с мыслями «Ивановы продали свою двушку в Калининском районе за 16 000 у.е., а наша уж точно не хуже», не совсем верно. Вот как обычно действуют агенты по недвижимости:

Первый шаг: изучить рынок, подбирая варианты объектов, которые будут похожи на Ваш. Здесь важно всё: местоположение, состояние дома и самой квартиры, этажность, ремонт, наличие или отсутствие мебели, а также бытовой техники.

Второй шаг: определить с клиентом, готов ли он к продаже по средней цене, или ждать нет времени, и имеет смысл уступить часть суммы. Либо продавец хочет поставить ценник повыше, и ждать «своего» покупателя. Почему бы и нет.

При определении стоимости, помните: человек больше ценит ту вещь, которая ему принадлежит, нежели ту, которую хочет приобрести. Квартира, в которую Вы вложили душу, силы, деньги, будет казаться Вам максимально ценной. Да, она дорога Вам за счет тех эмоций, которые вызывает, но для покупателя это просто недвижимость.

Совет: Подходите к определению цены с холодным рассудком. Если процесс продажи не двигается с места, возможно, стоит начать понемногу снижать цену. Каждые 2-3 недели понижайте стоимость на 300-500 долларов. Вы поймете, в какой момент начнется спрос, а там и до реального покупателя недалеко. Хорошо продаются те объекты, где с определением стоимости Вам помогает компетентный специалист. Тогда Вы избежите «эффекта владения», и не будете искать покупателя целую вечность.

Чем мы руководствуемся, когда формируем объявление о продаже квартиры, или «Срочная Продажа! Документы готовы. Собственник в Донецке»

Заголовок Вашего объявления должен привлекать внимание, пробуждать желание, как минимум, открыть его. В тексте объявления перечислите преимущества, раскройте все положительные стороны квартиры.

«Пазлы» рекламного объявления:

  • расположение дома (какая инфраструктура, что находится рядом);
  • на каком этаже она расположена (многие скептически относятся к первому и последнему этажам);
  • состояние жилья (какой ремонт, куда выходят окна, какие счетчики стоят);
  • наличие либо отсутствие мебели, бытовой техники;
  • в каком состоянии документы (если указать, что они уже в работе или готовы, то шанс привлечь внимание покупателя значительно выше).

Предварительный договор или договор задатка

Из практики, наработанной нашими риелторами за долгие годы, мы сделали вывод: нашли покупателя – «узаконьте» ваши отношения. Когда Вы договорились с ним обо всех нюансах, рекомендуется заключить либо предварительный договор, либо, так называемый в народе, договор задатка. Оба они призваны защитить интересы как продавца, так и покупателя, а также зафиксировать ваши намерения.

Обращение к специалистам

Если Вы пришли к выводу, что не хотите лично заниматься продажей, рекомендуем доверить этот процесс агентам по недвижимости.  Ведь практичный подход к продаже у риелтора — это тот недостающий компонент, который создаст баланс между Вашими эмоциями и реальной ситуацией на рынке недвижимости.

Процесс продажи квартиры имеет и юридическую сторону. Как ни крути, выставить имущество на продажу и найти покупателя – вопрос первый, но без «бумажки» дело дальше не пойдет. Поэтому теперь ознакомим Вас с юридической составляющей данного процесса.

Шаг 2. Какие документы нужны для продажи квартиры: как их собрать?

Данный раздел начнём с пояснения о договоре купли-продажи квартиры.

Ст. 659 Гражданский кодекс ДНР  дает такое определение договору купли-продажи:

«это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателяземельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

При подготовке документов для продажи недвижимости – квартир в частности, следует иметь перечень документов, которые потребуются для заключения сделки. В нем будут как документы, необходимые в любом случае, так и для конкретных частных ситуаций. Например, на этот список повлияет наличие зарегистрированных малолетних и несовершеннолетних лиц в квартире, факт нахождения в браке на момент приобретения имущества, количество сособственников, прочее.

Наши юристы по недвижимости постарались создать для Вас максимально подробный и полный список необходимых документов для отчуждения квартиры. Поехали.

Для совершения сделки купли-продажи недвижимости нужно:

Паспорт

Паспорт – основное удостоверение личности. Он должен быть в нормальном состоянии (все страницы на месте, не порваны, все данные можно прочесть, фото не затёрты). Обязательно вклеено фото по достижении возраста, установленного Положениями о паспорте.

Инн

Идентификационный номер налогоплательщика также необходим для проведения сделки. На территории ДНР его могут получить и иностранные граждане.

Справка о регистрации по месту жительства/пребывания

Необходима тем, кто совершает сделки по паспорту гражданина Украины. Нотариус требует данную справку как подтверждение факта того, что Вы зарегистрированы на территории ДНР не менее 6 месяцев, соответственно являетесь резидентом Республики, и не будете платить подоходный налог.

Правоустанавливающий документ

К ним относятся документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемое имущество. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве собственности или о праве на наследство и другие.

Технический паспорт

Для оформления технического паспорта нужно будет обратиться в ЕРЦ (Единый Регистрационный Центр) по месту нахождения недвижимого имущества. Если ЕРЦ отсутствует, тогда обращайтесь в Отдел технической инвентаризации.

Технический паспорт в ДНР сохраняет свою силу один календарный год. Это значит, что после его изготовления у Вас есть год на проведение сделки. В случае, если вам не удалось за этот период найти покупателей, то паспорт придётся получать повторно.

Важно! Если были проведены перепланировки, для начала их необходимо узаконить. Без этого вашу сделку могут «завернуть» на любом из этапов продажи квартиры.

Извлечение о регистрации

Если Вы стали собственником имущества до провозглашения ДНР, и не проходили процедуру регистрации за период существования Республики, нужно будет зарегистрировать своё право собственности в ЕРЦ. О факте регистрации будет выдано Извлечение. Срока действия данное извлечение не имеет, так как является неотъемлемой частью правоустанавливающего документа. Срок изготовления извлечения – 21 рабочий день. Если вы планируете продавать квартиру в ближайшем будущем, то советует вам заранее заказать извлечение о регистрации.

Информационная справка

Следующий этап – проверка Вашего недвижимого имущества на наличие арестов, налоговых залогов и других запретов на отчуждение. Информационная справка содержит информацию о том, имеете ли Вы право отчуждать данную квартиру.

Срок действия справки – 15 рабочих дней. Советуем заказывать её лишь тогда, когда уверены в дате сделки, чтобы не пришлось её переделывать. Срок изготовления справки – 5 рабочих дней.

Оценка имущества

Оценка недвижимого имущества (оценочный акт) – отчёт, в котором независимый оценщик проводит анализ Вашего имущества, и в конечном итоге определяет его стоимость.

Если в договоре купли-продажи будет указана стоимость из отчета, как цена продажи, то именно от этой суммы будет высчитываться размер государственной пошлины, подоходного налога и др.

Срок действия – 6 месяцев. Срок изготовления – обычно, несколько дней.

Справка о прописанных в квартире

Часто её ещё называют «нулёвка». Берется она в ЖЭУ для того, чтобы нотариус мог проверить наличие или отсутствие в ней зарегистрированных лиц.

Чаще всего перед тем, как уже идти к нотариусу, всех выписывают, максимум – может остаться прописанным продавец для подтверждения того, что он резидент ДНР.

Нотариус должен указать срок (с Ваших слов после согласования с покупателем), в который Вы обязуетесь выписаться с момента совершения сделки.

Важно! Этот момент обязательно нужно оговорить в тексте договора (проверяйте наличие данного пункта, когда будете читать договор у нотариуса).

Справка о прописанных имеет срок действия – 3 рабочих дня.

Совет: заказывайте её лишь после того, как нотариус проверил все Ваши документы, подтвердил наличие необходимых и их правильность, и Вы уже уверены в дате мероприятия.

Мы перечислили документы, необходимые в обязательном порядке для заключения договора купли-продажи.

Их получение также возможно представителем по доверенности. Так часто поступают, когда у собственника нет возможности лично присутствовать во всех организациях и проводить время в очередях. Уполномоченным лицом может стать как Ваш родственник/друг/знакомый, так и специалист юридической компании.

Задачей юриста по недвижимости является:

  • провести первоначальный анализ Ваших документов;
  • собрать недостающие бумаги:
  • увидеть заранее, какие могут возникнуть загвоздки, либо дополнительные действия могут потребоваться;
  • сможет присутствовать с Вами как на подписании предварительного договора, так и на последнем этапе у нотариуса,
  • проверит договор на правильность, наличие всех необходимых условий;
  • будет отстаивать именно Ваши интересы, сделает всё возможное для того, чтобы сделка прошла максимально комфортно и выгодно для Вас.

Более полную и индивидуальную консультацию по комплекту документов, Вы всегда можете получить в нашем офисе. 

Далее расскажем, какие еще документы для продажи квартиры могут понадобиться в частных случаях

Согласие супруга

Потребуется, если:

  • квартира была куплена в браке;
  • на момент продажи Вы в разводе, и не был проведен раздел имущества с бывшим супругом (супругой).

Не потребуется, если:

  • квартира была приватизирована, принята в дар (по договору дарения) или унаследована;
  • на момент продажи Вы в разводе, и на руках есть решение суда о разделе имущества;
  • на момент продажи Вы овдовели, и на руках есть свидетельство о смерти супруга.

Если супруг (супруга) будет присутствовать на сделке, заранее согласие оформлять не нужно. Если же нет, нужно будет предоставить нотариально удостоверенное заявление о том, что супруг (супруга) не возражает против отчуждения имущества.

Доверенность

Бывают случаи, когда собственнику нужно срочно уехать, и на сделке он присутствовать не сможет. В такой ситуации выручает заранее оформленная доверенность, по которой Ваш представитель будет иметь право представлять интересы у нотариуса, подписывать договор, получать деньги, выполнять другие действия, необходимые для проведения сделки.

Совет: вместе с доверенностью рекомендуем оставить представителю нотариально заверенную копию Вашего паспорта и ИНН. Эти документы потом потребуются на сделке.

Решение органов опеки и попечительства

Если ребенок является собственником либо совладельцем квартиры, без решения органов опеки и попечительства не обойтись. Для получения согласия Вы обязаны предоставить веские доказательства того, что сделка будет совершена не во вред, а во благо ребенку.

Обратим Ваше внимание на то, что при наличии зарегистрированных малолетних/несовершеннолетних лиц в квартире, а также, когда ребенок является собственником, лучше заранее проконсультироваться с юристом по недвижимости. На основании действующего законодательства специалист подскажет, как лучше поступить в конкретной ситуации. К сожалению, часто люди не уделяют данному вопросу должного внимания, из-за чего потом сделки срываются либо переносятся.

Согласие сособственников

Если Вы не единственный собственник, и хотите расстаться со своей долей, для её отчуждения Вам потребуется согласие сособственников. В соответствии с законодательством, они имеют право преимущественной покупки Вашей доли. Если они от этого права отказываются, их согласие должно быть нотариально удостоверено.

Покупатель найден, документы собраны – что дальше? А дальше человек с реестром и печатью – нотариус.

Шаг 3. Заключение договора о продаже недвижимости

Часто бывает такое, что, казалось бы, всё готово, а нотариус может заметить какую-либо ошибку, несостыковку либо попросит что-либо взять дополнительно. Лучше, чтобы это выяснилось до сделки, и Вы успели исправить ситуацию. Также уточните, не возникает ли у Вас оплата налога, сколько и за что Вам потребуется заплатить.

На сайте Министерства Юстиции, вы можете прочесть, про нотариальные особенности заключения договора купли-продажи недвижимости

Если всего достаточно, назначаете дату и время встречи у нотариуса. При этом заранее обсудите с покупателем, кто отвечает за какие расходы, чтобы на момент подписания договора не возникло споров, которые тоже бывают причиной срыва сделки.

Сколько стоит сделка у нотариуса

Нотариусы на территории ДНР имеют право варьировать стоимость своих услуг. Зачастую на общую сумму за договор влияет количество дополнительных заявлений либо количество сособственников. То есть стоимость зависит от сложности ситуации — на усмотрение нотариуса. Опираясь на нашу практику, можно сказать, что стоимость сделки у нотариуса в Донецке  составляет ориентировочно 5-7 тысяч российских рублей.

Какие ещё могут быть траты?

  • государственная пошлина в размере 1% от суммы продажи (платится всегда);
  • подоходный налог в размере 10% от суммы (возникает, если владелец имущества – гражданин другого государства либо не прописан на территории ДНР).

Важно! Внимательно прочтите договор, уточните интересующие Вас условия, проверьте свои данные в нем! Не стесняйтесь спрашивать у нотариуса, если Вам что-то непонятно.

После того, как покупатель передал Вам оговоренную сумму, а Вы ему — ключи от квартиры, можно подписывать договор. С ним покупатель должен будет отправиться в ЕРЦ (в котором были ранее Вы), зарегистрировать своё право собственности.

Сделку можно считать заключенной, Вы можете выдохнуть, поздравляем!

А вот путь покупателя ещё продолжается. Подача договора в ЕРЦ, смена замков, но об этом уже в следующей статье 🙂

Как лучше продать квартиру: заключение

Вопрос продажи квартиры, да и процедуры подготовки документов, нельзя считать простым делом. Всегда могут возникнуть определенные трудности, связанные с особенностями Вашей ситуации, человеческим фактором либо изменениями в законодательстве.

Данной статьей мы не хотели Вас напугать, или раздуть из мухи слона. Нашей целью было показать Вам реальность такой, какой видим её мы – агенты по недвижимости и юристы. Рассказать об особенностях и сложностях, выявленных на своем личном опыте, и уберечь Вас от возможных проблем, денежных трат и эмоциональных потрясений.

Однако, если Вы хотите пройти этот путь максимально легко и безболезненно, наш совет – обращайтесь к профессионалам. Практикующие агенты по недвижимости и юристы на своем опыте знают все тонкости проведения безопасных сделок, а также подводные камни, которые могут сорвать сделку.

По итогу Вы получите:

  • качественное сопровождение «под ключ»;
  • ответы на любые интересующие вопросы;
  • выгодное заключение сделки;
  • полный пакет необходимых документов;
  • удовольствие от результата.

Чего Вам удастся избежать?

  • вопросов «Куда бежать? Что делать?»;
  • опасных моментов, которые встречаются в 90% случаев сделок;
  • потери денег;
  • бессонных ночей.

Надеемся, что наши советы помогут Вам, и Вы успешно продадите свою квартиру. А если будет нужна квалифицированная помощь, двери ЮК «Правоград» всегда открыты для наших клиентов.

С уважением, автор статьи:

В.О. Богуш (юрист, директор ЮК «Правоград»)

Comments (9)

  1. Виктория

    Добрый вечер! А если я хочу продать дедушкину квартиру, но в наследство до конца еще не вступила, я могу уже начать собирать хоть какие-то документы?

    • admin

      Здравствуйте, что бы продать квартиру, для начала вам нужно получить свидетельство о праве на наследство от нотариуса. После этого у вас будет такой же пакет документов, о котором мы говорили в данной статье.

    • Евгения

      Квартира готовится на продажу. Дочь вступила в наследство (продает ее). При оценке выяснилось, что умершая приватизировала при Украине квартиру на дочь и внука (который сейчас является гражданином РФ). Подскажите пожалуйста должен ли присутствовать внук при оценке квартиры и у нотариуса при оформлении сделки? (Внук — гражданин другого государства) в течении полугода не подал на наследство и дочь сама вступает в наследство.

      • admin

        Добрый день. Квартира находится в общей долевой собственности дочери и внука.
        Внуку необходимо явиться в ДНР, получить ИНН, зарегистрировать право собственности на свою часть и только затем квартиру можно продавать
        Он вправе приехать в ДНР и составить у нотариуса доверенность на регистрацию права собственности и продажу своей части в квартире. Если нужна будет в этом наша помощь, рады будем её оказать.

  2. Маргарита Анатольевна

    Какой труд. Какая огромная статья. Обалдеть. Спасибо, подчеркнула для себя много чего интересного.

  3. Олег

    Подскажите пожалуйста, для договора дарения, мне нужны такие же документы?

    • admin

      Здравствуйте, да для дарственной нужен такой же пакет документов. Исключением является только разрешение супругов, в остальном будет идентичный комплект документов.

  4. Александр Иванович

    Доброе время суток. Прежде всего, благодарю за такой полный информационный материл, много чего для себя подчеркнул. Осталось несколько вопросом, будьте добры ответить на них. Первое, будет ли нотариус проверять квартиру перед сделкой в украинском реестре и второе, кто должен оплачивать услуги нотариуса продавец или покупатель. Спасибо за ответы.

    • admin

      Здравствуйте. И Вам спасибо за то что отметили наши труды) Касательно Ваших вопросов — нотариусы не обязаны проверять квартиры по украинским реестрам, им достаточно данных в информационной справке об отсутствие арестов и обременений на проведение сделки купли-продажи во законам Донецкой Народной Республики. Вы можете проверить эту квартиру самостоятельно либо с помощью юристов, это будет больше для собственного спокойствия. По поводу второго вопроса — оплата услуг нотариуса это этап который затрагивает и покупателя и продавца недвижимости, поэтому из общепринятой практики сумму за сделку оплачивают поровну. Но бывают моменты когда всю сумму берёт на себя одна сторона. Поэтому тут вам нужно договориться между собой, кто и сколько будет вносить денег.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *